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Deutscher Naturwerkstein-Verband e.V.

Wirtschaftlich vergeben

Wie wird am wirtschaftlichsten gebaut? Gewerke weise Fachlosvergaben sind allen anderen Ausschreibungen überlegen. Die Errichtung des Finanzamts Ludwigsburg wurde dafür auf alle gebräuchlichen Arten parallel ausgeschrieben. Der Vergleich brachte ein Aufsehen erregendes und für alle Bundesländer Beispiel gebendes Resultat: die Gewerke weise Fachlosvergabe von Bauleistungen ist günstiger, als alle anderen Ausschreibungs- und Vergabeformen.

Ziel des Pilotprojekts »Finanzamt Ludwigsburg« war es, durch ein breit gefächertes Ausschreibungsverfahren unterschiedliche Angebote zur Unterbringung dieser staatlichen Behörde zu erhalten und dabei anhand eines praktischen Beispiels Antwort auf die stets umstrittene Frage zu geben: »Wie wird am wirtschaftlichsten gebaut?« Insbesondere dem Mittelstand sollte Gelegenheit gegeben werden, im Vergleich zum Generalunternehmer seine Leistungskraft zu belegen. In einem früheren Projektstadium war beabsichtigt, das Finanzamt Ludwigsburg nach einer funktionalen Ausschreibung im Wege des so genannten ABC-Verfahrens als Investorenvorhaben, oder, wenn sich dies als wirtschaftlicher erweisen sollte, als Generalunternehmermaßnahme entweder mit staatlicher oder mit privater Finanzierung zu bauen. Die immer umstrittene Frage, ob Investoren oder Generalunternehmer für den Staat »billiger« bauen oder aber eine Gewerke weise Ausschreibung im Wettbewerb gleiche oder ähnlich wirtschaftliche Ergebnisse bringen könnte, war Anlass, beim Projekt Finanzamt Ludwigsburg die Nagelprobe zu machen.
 
Die Staatliche Vermögens- und Hochbauverwaltung hat deshalb beim Finanzamt Ludwigsburg in einem besonderen Pilotversuch eine Vielzahl von Realisierungsmöglichkeiten dem Wettbewerb unterstellt. Wesentlicher Aspekt war, den mittelständischen Unternehmen verstärkt die Möglichkeit einzuräumen, sich an der Ausschreibung zu beteiligen; die Zahl der von diesem Bieterkreis abgegebenen Angebote ist beeindruckend: Erstmals wurden verschiedene bundesweit praktizierte Ausschreibungen in einem Verfahren parallel zusammengeführt. Hierbei wurden die Einzelverfahren Generalunternehmer mit Leistungsprogramm beziehungsweise Fachlosgliederung, Leistungsverzeichnisse nach Fachlosen, Finanzierungsangebote und Investorenlösungen gegenübergestellt. Ziel dieses Pilotverfahrens war es, aus der breit gefächerten Angebotspalette eine Offerte zu erhalten, die Basis für einen realen Wirtschaftlichkeitsvergleich bildet. Die  Vielzahl der Varianten erforderte die bislang umfangreichsten Vorarbeiten, die je bei einer Ausschreibung in Baden-Württemberg bei einem Projekt dieser Größenordnung geleistet wurden. In nur 21 Wochen erarbeitete die Staatliche Vermögens- und Hochbauverwaltung in einer eigens zusammengestellten Planungsgruppe die gesamte Ausführungsplanung einschließlich der Statik und Haustechnik. Mit CAD-Unterstützung wurden mehr als 200 Pläne gezeichnet sowie die Fachlos-Leistungsverzeichnisse für 40 Einzelgewerke erstellt. Parallel dazu wurden Vertragsmuster für Investoren erstellt. Im Einzelnen wurden folgende Varianten ausgeschrieben: Generalunternehmer mit Leistungsprogramm nach VOB (offenes Verfahren: Es ist die Baumaßnahme als schlüsselfertige Leistung durch einen Generalunternehmer anzubieten. Grundlage ist das Leistungsprogramm. Der Bieter hat die Möglichkeit, sein Angebot auf der Basis einer eigenen Entwurfsplanung dem Wettbewerb zu unterstellen. Generalunternehmer mit Leistungsverzeichnissen nach VOB (offenes Verfahren: Es ist die Baumaßnahme als schlüsselfertige Leistung durch einen Generalunternehmer anzubieten. Grundlage sind die Gewerke weise erstellten Leistungsverzeichnisse, die auf der vorhandenen Ausführungsplanung beruhen. Einheitspreis-Leistungsverzeichnisse nach Fachlosen nach VOB (offenes Verfahren): Es ist die Baumaßnahme Gewerke weise von Einzelunternehmern anzubieten. Grundlage sind die Gewerke weise erstellten Leistungsverzeichnisse, die auf der vorhandenen Ausführungsplanung beruhen. Kreditfinanzierung für A 1 und A 2: Es ist ein Darlehen anzubieten, das die Auftragskosten nach A finanziert. Der Darlehensvertrag wird im Rahmen der haushaltsgesetzlichen Kreditermächtigung des Landes vereinbart. Leasingfinanzierung für A 1 oder A 2: Es ist anzubieten, am Grundstück des Landes ein Erbbaurecht zu erwerben, die Baumaßnahmen mit dem nach A 1 ermittelten Generalunternehmer durchzuführen oder mit den nach A 2 ermittelten Einzelunternehmern zu koordinieren, zu finanzieren und anschließend an das Land langfristig unter Einräumung eines Erwerbsrechts zu vermieten. Der monatliche Mietzins und die Optionspreise sind in einem Zins- und Tilgungsplan darzulegen, der auf den vorgegebenen Baukosten und den Referenzzinssätzen mit den angebotenen Zu- oder Abschlägen zu erstellen ist. Der Bieter hat die Möglichkeit, eine eigene, andere Vertragsgestaltung dem Wettbewerb zu unterstellen. Bauherr ist der Bieter, der die Baumaßnahme durchführt und finanziert.
Die staatliche Vermögens- und Hochbauverwaltung bezahlt ab garantierter Fertigstellung Miete aus dem Haushalt des Landes. Investor mit Komplettangebot: Es ist anzubieten, am Grundstück des Landes ein Erbbaurecht zu erwerben und die fertig gestellte und finanzierte Baumaßnahme an das Land langfristig unter Einräumung eines Erwerbsrechts zu vermieten. Der monatliche Mietzins und die Optionspreise sind in einem Zins- und Tilgungsplan darzulegen, der auf der anzugebenden Finanzierungssumme und auf den vorgegebenen Referenzzinssätzen mit den angebotenen Zu- und Abschlägen zu erstellen ist. Der Bieter hat die Möglichkeit, eine eigene, andere Vertragsgestaltung zum Beispiel ohne Erbbaurecht dem Wettbewerb zu unterstellen. Der Bieter gibt an, ob er oder ein von ihm beauftragter Dritter das Erbbaurecht erwirbt, Bauherr ist oder die Baumaßnahme finanziert. Die Staatliche Vermögens- und Hochbauverwaltung bezahlt ab garantierter Fertigstellung Miete aus dem Haushalt des Landes. Außerdem wurde der Markt ausdrücklich gefragt, ob er andere, eigene Alternativen anbieten kann. Der Markt hat die Ausschreibung angenommen. Es wurden zu jeder Alternative Angebote eingereicht. Einzelne Bieter haben sich gleichzeitig an mehreren Ausschreibungsvarianten beteiligt. Sorgen, die Fachlosausschreibung würde angesichts des pilothaften Parallelverfahrens nicht angenommen, haben sich nicht bestätigt.
 
Die verschiedenen Angebotsvarianten wurden miteinander vergleichbar gemacht, zum Beispiel durch Berücksichtigung des unterschiedlichen Planungs- und Koordinationsaufwands des Landes bei Gewerke weiser Vergabe, Generalunternehmervergabe oder der Vergabe an einen Investor. Zum Beispiel wurden die im Generalunternehmerangebot sowie bei den Investoren bereits enthaltenen Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen nach HOAI ermittelt und in die Berechnung mit einbezogen. Auf dieser objektiv bereinigten Basis wurde der dynamische Wirtschaftlichkeitsvergleich in Form einer Barwertberechnung durchgeführt. Dazu wurden alle relevanten Zahlungen entsprechend ihrer Fälligkeit mit dem gleichen Zinssatz auf einen bestimmten Zeitpunkt auf- oder abgezinst. Aus dem Prüfungs- und Wertungsverfahren ging die Variante A 2 Fachlose (Gewerke weise Ausschreibungen) mit einer Eigenfinanzierung des Landes als wirtschaftlichste Lösung hervor. Hervorzuheben ist, dass von allen Bietern die Planung des Landes übernommen und von keinem Bieter ein eigener Entwurf als wirtschaftlichere Lösung eingereicht wurde, auch nicht von Bietern, die nach Leistungsprogramm angeboten haben. Dies darf als Bestätigung genommen werden, dass die Architektenplanung der Staatlichen Vermögens- und Hochbauverwaltung auch von erfahrenen Generalunternehmern und Investoren als angemessene und sparsame Lösung angesehen wurde. 
 
Angesichts der komplexen Rahmenbedingungen im Finanzierungs- und Baubereich erbrachte die Parallelausschreibung positive Erkenntnisse: Zu jeder Ausschreibungsvariante gingen zahlreiche interessante Angebote ein. Die mittelständische Bauwirtschaft hat sich in diesem Pilotverfahren der Konkurrenz von Generalunternehmer- und Investorenangeboten gestellt. Im Barwertvergleich hat die Gewerke weise VOB-Fachlosausschreibung die günstigste Realisierungsform erbracht. Die immer wieder aufgestellte Behauptung, Investorenlösungen seien in jedem Fall am günstigsten, hat sich nicht bestätigt. Gezeigt hat sich aber auch, dass objekt- und aufgabenbedingt jeweils verschiedene Realisierungsformen hervorragende Ergebnisse bringen können. Dieser Pilotversuch hat jetzt Transparenz geschaffen. Die gewonnenen Erfahrungen werden in den Vergabegremien der Länder und des Bundes zur Diskussion gestellt. Ziel ist dabei, für alle am Baugeschehen des Landes Beteiligten – insbesondere für den Mittelstand – klare Verfahrensregelungen und Chancengerechtigkeit zu sichern.